在老旧小区里，一根晾衣杆、一个停车位都能成为居民幸福的源泉或是烦恼的原因。本市开展老旧小区综合整治以来，改造的内容逐渐从关注房屋安全使用扩展到改善居民生活条件，如今的城市更新中，无论是居住小区还是公共空间，微改造、微更新越来越受到居民的关注和认可。但与此同时，如何让这些改造内容实现可持续化利用也仍需各方共同探讨。专家认为，破局的关键就在于居民需求的精准把控和多方主体参与运营的模式。

徐大妈：你看这晾晾衣服、晾晾被子，洗完了晾干，要不然且干不了呢，潮乎乎的，有时候都长毛。

下午阳光正好，家住朝阳区松榆西里三区的徐大妈把刚洗干净的十多件衣服挂在了小区的晾晒区。两栋楼之间的人行道上，十几根黄色的金属杆上绑着带软包的绳子，上面挂着居民的衣服、被子等。徐大妈因为住在半地下，对这块区域的使用频率更高一些，她告诉记者，以前想完成这件事可不容易。徐大妈：地下通风不好，尤其是连阴天的时候特别潮，所以隔一两天我们就得晾晾。自个儿晾衣服，甭管哪儿就拴上，有时候拴在树上，有时候拴在灯杆上，特别不方便，尤其是老人，弄得低了蹭地下了，高了怕摔着。

为此，居民们多次向物业和社区反映这个诉求，刚刚进驻小区的首开天岳恒潘家园分公司驻点负责人袁凤利接到这个任务后开始走访调研，1个多月后小区里的21根晾衣杆安装到位。安装的位置都是跟居民商量过的。

袁凤利：占这个位置老百姓得同意，每个楼都找合适的地方，尽量选阳光能照射时间长的地方，也别占消防通道。

袁凤利说，杆子的高度也有两种，之间相差20厘米，都是特别定制的。

袁凤利：一个杆有两个栓绳的孔，有高有低，这个根据被子的长度，搭上以后不能耷拉地，这是专门设计的高度，这个高度正合适，像我们正常的身高都能够着。

目前，以松榆西里三区为起点，周边几个同一物业公司管辖的小区都装上了晾衣杆，共140多根，家住二层的杨大妈说，这些晾衣杆能让居民在采光不好的家里闻到阳光的味道。

杨大妈：天天都没有闲着的，轮着来呗，一看天儿好，空了赶紧晾一晾。因为阳台毕竟比较封闭，拿出来晒一晒，特别蓬松、特暖和，被子都是香的。包括被单，洗完了以后套上，你都能感觉到阳光那种温暖。

在老旧小区里，总是能找到这样的小小边角地，不改造就是无效空间或低效空间，有个好点子就成了小区里的香饽饽。如何利用这些空间？设计师们也总是见缝插针，因地制宜的想办法。凌通区新街口街道的玉桃园社区里有一个小公园，这对于活动场地狭小的老旧小区本是件好事，但这个来之不易的公园之前却因为封闭的景观环境、零散的空间组织、闲置的蓄水池等原因，使用效率较低。菠菜技术交流论坛-菠菜网平台大全建筑遗产研究院副院长张曼带领团队在经过调研和改造后，化难点为亮点，将这个公园打开了。

张曼：后来我们做设计的时候，就把蓄水池上面做了假山叠水，这个微循环的雨水花园，把它废弃的蓄水池给利用起来了。它旁边有一大片的化粪池，我们现在借助设计手段把它们利用起来。我们结合植物生长习性把它的气味给掩盖一下。同时有一些相对比较高的植物的话，人也进不去，那个空间也相对安全。

在设计师的图纸上，小区里大大小小的边角空间通常都能被赋予新的功能。小公园成了居民社交活动的空间，一个滑梯成为了小朋友的乐园。张曼说，连小区入口两三平方米的回车半径围合起来的边角空间，也被利用了起来。张曼：我们结合那个边角空间在地面上设计了一个跳房子，从开幕到现在应该刷了不下七八遍了，不停的在更新它那个漆，因为小孩一直在那跳跳跳，这是所有的我们设计的空间里头最受小朋友欢迎的。

在张曼看来，老旧小区改造从最初的关注住房条件改善已经上升为生活品质的提升，技术越来越成熟的情况下，对细节的要求也越来越高。

张曼：技术成熟就会让我们会更精挑细琢的去做一些细节。我们目前不断深入城市更新的项目，有大有小，会发现越来越精细，越来越小，越来越强调精品。空间都不大，但是每一个空间的品质要求都挺高的，我们叫小空间大生活，我们现在所有的设计都是强调共同参与，也是强调这种生活性、烟火气，一定是要有这种精细化的设计才能留得住人，而且一定要考虑人的实际的需求。

张曼说，在城市更新规划设计的过程中，人们的需求是多种多样的。而对于核心区的居民来说，留住老北京的生活场景和文化底蕴是对设计师提出的更高要求。目前正在进行的德内大街环境品质提升项目中，居民们对于美好生活的追求都凝聚在了方寸之间的绿地里。

张曼：德内大街全长大概有1700多米，如果两侧算的话是3400多延米，我们挖掘那种小微绿地，一个可能有的不足2平方，有的不足4平方，加起来这种小微绿地能有20处，不到150平，大多数的居民都希望在自己的家门口能够抠出来一小地儿做点绿化。我们每一个点都跟居民不断的去聊，不断的再调整，包括设不设计一个座椅，座椅面向什么方向，都是跟居民聊出来的。

让居民广泛参与，不仅是为了让更新改造的各类设施更好用，也要更持续、更长久。张曼坦言，之前一些建筑师在做设计的过程中单纯的强调功能的叠加，而忽略了人的真实生活。

张曼：建筑师就是想用各种各样的手段去挖掘空间复合性，比如说楼梯下面能变成洗手池、卫生间、储物间，把这个空间利用到极致。我们当时做的方案特别好，但是我们第二年去回访的时候，发现又恢复到那个杂院的形式了，原因是因为它只改变了空间，没有改变人的生活习惯。所以我们现在做的所有设计都讲究共同参与，满足他的需求来做设计，这样你会发现他会有意识的去维护变好的环境。

记者调查的过程中也发现，一些当年老旧小区改造过程中的微改造优秀案例也存在着服务引入困难、运行维护不足等可持续性的问题。在海淀区清河街道毛纺北社区，2019年投入使用时，4000平方米的一站式的邻里生活中心包涵了养老驿站、便民服务设施、社区组织孵化空间、文化阅览空间、社区议事空间和一个清河故事馆，屋顶上还打造了一个社区花园。清华大学建筑学院副教授、中国城市规划学会住房与社会规划专委会秘书长刘佳燕是当时的设计师，她告诉记者，清河故事馆和社区花园都是非常有温度的设计。

刘佳燕：地下一层还专门做成了清河故事馆，居民捐赠出了很多的老物件，还有很多非物质文化遗产的居民的手工艺作品，这些都能够很好的展现社区的记忆，社区的历史传承。再进一步的，我们把屋顶也做了一个设计，做成了一个屋顶的社区花园，我们用了整个参与式设计的方案，带着社区的居民，特别是孩子们一起来设计这个平面，最后做了很多可移动的种植箱。

但记者在现场看到，通往楼顶社区花园的大门紧锁，灰尘落满了走廊，似乎已有较长时间无人打理。地下一层的清河故事馆也已撤去，一些共享空间也无人使用。刘佳燕说，原来设想的综合功能复合体目前的情况确实令人遗憾，但也有多方面的原因。

刘佳燕：很多时候我们做一个空间的改造，相对而言还是比较容易的。但是这个空间改造完之后，比如说产权归属的问题，包括这个空间后期运营维护管理和服务提供，涉及了一系列的问题，比如你的经费从哪里来，你的运营和管理的主体是哪儿，这些团队怎么去安排？这其实涉及到一个可持续的问题，这个案例其实是有一点遗憾的，就是因为它毕竟产权不是在政府的手里面，当时是用租赁的方式去租下的这个楼，这就意味着每年是有一笔租金的负担在这里面的，那么长此以往，这其实也是不可忽视的成本。

刘佳燕说，针对过去几年的实践探索，规划设计师们也在想办法“破局”。在规划中，设计师们更注重“运营前置”，在老旧小区中一些公共空间的改造之初就关注它的后期使用维护问题。运营成本和收益如何平衡？专业化服务谁来提供？在这些问题上，政府、社会组织、市场主体等多方面的联动是非常重要的。

刘佳燕：现在我们也在探索一些新的方式，把政府的公共服务供给和很多可以由社区社会组织来提供的低偿性的服务，以及还有一部分面向更高层次消费需求的由市场来提供的经营性的服务整合起来，他们之间能形成一个很好的互动，市场的这部分收益在一定程度上可以来反哺来支撑政府的公共服务投入。而公共服务这部分很多时候满足是刚需，我能够提供很好的人流来支撑市场服务的消费市场，甚至在一些地方也在探索，比如说用空间换服务，政府用低租金或者一定税收减免或者扶持的政策，能够支持社会组织或者企业在这里提供一部分公益性的服务，这样才能实现这个空间自我造血的能力。

到十四五末，本市2000年以前建成的老旧小区都将改造完成。将有大量的社区空间来作为老旧小区的配套服务设施，补齐生活短板。刘佳燕认为，在这些空间的后期运营维护中，目前相关政策还有所缺失，还需进一步挖潜市场主体的参与度和潜力；完善专业物业公司、居民自治等多种物业模式。另外，社会组织的培育也将成为未来的发展趋势之一。

刘佳：除了我们所谓的购买服务之外，还可以在一些社区去重点培育一些自助互助型的社区力量，这些空间的运营和管理维护者可以来自于咱们社区的居民，甚至是有再就业再创业这种欲望的这些群体。我在一开始改这个空间的时候，我们就去物色有哪些潜在的群体或者居民对这个空间有特别强的需求，或者对这个服务特别感兴趣，我们在一开始的时候就把它纳入到这个空间改造的设计和商议过程中来，这个过程也是培育自组织力量很重要的一个途径，帮他们赋能，帮助他们完成组织化，他们也可以成为提供社区服务的很重要的一个中坚力量。

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编辑：任敏